Realkreditbelåning kan være svært at gennemskue. Vi vil stille dig nogle spørgsmål samt forklare forskellene på de enkelte lånetyper. Vi håber, at det kan lede dig på rette vej.

Overvejelser før optagelse af lån

Først skal du finde ud af, hvilken ydelse du har råd til at betale hver måned. Lav dit budget og beregn, hvor meget du har råd til at betale ved at lave et budget

Dernæst skal du overveje, hvad der betyder mest for dig.

• En konstant ydelse gennem lånets løbetid
• Lavest mulige ydelse
• En ydelse, som bevirker, at lånets restgæld nedbringes hurtigt

Når du skal vælge det realkreditlån, der passer bedst til dig, skal du også kigge på rentesats, stiftelsesomkostninger, bidrag og løbetid i de lånetilbud, som du har indhentet.

Optagelse af lån

Når du optager et realkreditlån, sælger realkreditinstituttet obligationer, som modsvarer hovedstolen på dit lån på OMX – Den Nordiske Børs København A/S.

Obligationslån
Kursværdien er den kontante værdi af obligationerne, som du kan få udbetalt kontant ved salg af obligationerne.

Kursen kan være både over og under 100. Kurs 100 kalder man også for pari.

Hvis du for eksempel optager et lån på 1.500.000 kr., og obligationerne bliver solgt til kurs 95, kan din udbetaling beregnes således

Du vil i dette tilfælde få udbetalt kr. 1.425.000 fratrukket låneomkostninger.

Men din ydelse (afdrag + renter) beregnes af obligationsrestgælden.

Kontantlån
Ved et kontantlån sælges der obligationer med en hovedstol på det beløb, der skal udbetales før fradrag af låneomkostninger.

Hvis du for eksempel skal have udbetalt 1.425.000 kr. fratrukket låneomkostninger, og obligationskursen er på 95, vil dit lån kunne beregnes således

Du vil i dette tilfælde skulle låne 1.500.000 kr.
Men din ydelse (afdrag + renter) beregnes af obligationsværdien.

Kurstab og -gevinster
Hvis salget af obligationerne sker til en kurs under 100, får du et kurstab (i ovenstående tilfælde er kurstabet kr. 75.000). Det kan du ikke trække fra i skat. Til gengæld bliver du normalt heller ikke beskattet, hvis du efterfølgende får en kursgevinst, når du indfrier lånet til en kurs, der er endnu lavere end kursen ved optagelsen.

Lånetyper

Der er fire låntyper
• Obligationslån med fast rente
• Obligationslån med variabel rente og renteloft
• Kontantlån med fast rente
• Kontantlån med rentetilpasning (rentetilpasningslån)

Fælles for alle lånene er, at du kan tilbagebetale lånet over 10 til 30 år.

Nedenfor er en forenklet oversigt over de mest anvendte lån, som vi håber kan give dig et hurtigt overblik.

Du kan i de efterfølgende afsnit læse mere indgående om hver lånetype.

Obligationslån med fast rente
Rentesatsen og ydelsen er fast i hele lånets løbetid.

Nettoydelsen stiger lidt fra begyndelse til slutningen af låneperioden. Ændring i nettoydelsen skyldes, at renten bliver mindre for hvert år, og afdraget bliver større.

Idet renten bliver mindre, falder skattefradraget, og som følge heraf vil ydelsen efter skat (nettoydelsen) blive højere.

Obligationslån med variabel rente og renteloft
Rentesatsen og ydelsen er variabel i hele lånets løbetid.

Nettoydelsen er variabel, idet renten er variabel, og som følge heraf vil ydelsen variere efter skat.

Lånets rente fastsættes på en særlig måde. Derudover er der indbygget et renteloft, således at renten ikke kan overstige en aftalt rentesats.

For alle lån gælder det, at renteloftet danner overgrænsen for, hvor høj din rente – og dermed din ydelse – kan blive.

Det er forskelligt fra realkreditinstitut til realkreditinstitut, om renten, når den har nået loftet, også falder ved en efterfølgende faldende markedsrente.

Kontantlån med fast rente
Rentesatsen og ydelsen er fast i hele lånets løbetid.

Renten på kontantlånet lægges fast på baggrund af de solgte obligationer.

Rentetilpasningslån med løbende rentetilpasning

Rentesatsen og ydelsen er variabel i hele lånets løbetid. Det skal dog bemærkes, at ydelsen er fast i perioden mellem rentetilpasningerne

Rentetilpasningslånene har som de traditionelle obligationslån en løbetid mellem 10 og 30 år.

Rentetilpasningsperioden har derimod kun en længde på 1 og 10 år.

Når lånet optages, sælges der obligationer med en kortere løbetid end lånet. Når obligationerne udløber, sælges der nye obligationer med kort løbetid, og renten på lånet tilpasses. Det sker ud fra de kurser, som obligationerne har kunnet sælges til, og dette gentages over hele lånets løbetid, efterhånden som obligationerne udløber.

Restgælden falder hurtigere end på de traditionelle fastforrentede obligationslån. Formindskelsen af restgælden skyldes, at rentetilpasningslånet har en lav rentesats, og at der på den samme ydelse derfor afdrages mere.

Fuld rentetilpasning
Rentetilpasningsperioderne kan variere fra 1 til 10 år, og du kan som hovedregel selv vælge, hvilken tilpasningsperiode du ønsker. Tilpasningslængden fremgår at lånets beregnes, eksempelvis F1 som angiver at tilpasningsperioden er 1 år og at obligationsgælden indfries hvert år og nye obligationer sælges.

Delvis rentetilpasning
Der findes også lån, hvor kun en del af restgælden refinansieres. De betegnes med forkortelsen P plus et tal. For eksempel betyder P50, at 50 procent af lånet refinansieres hvert år.

Risiko
Rentetilpasningslån er den lånetype, der indebærer størst risiko for, at ydelsen ændrer sig.

Hvis man vælger et rentetilpasningslån, er det godt med en vis luft i økonomien, så der er plads til eventuelle stigninger i ydelsen.

Derudover vil indfrielsesværdien af et rentetilpasningslån (kursen på obligationerne) i store træk altid ligge omkring kurs 100 – uanset, hvordan markedsrenten udvikler sig.

Konverteringsmuligheder – aktiv gældspleje

En vigtig faktor for konverteringsmuligheder er de bagvedliggende obligationer.

Opkonvertering
Opkonvertering, når renten stiger og kurserne falder. En tommelfinger regel siger at der skal være mindst 2 procent point mellem rentesatsen da du optog lånet og den nye rentesats.

Ved opkonvertering kan det eksisterende lån indfries til en lavere kurs, end du hjemtog til.

Det nye lån der optages vil naturligvis ligge højere rente, når der skal finansieres med obligationer så tæt på kurs 100 som muligt.

Der fås altså en lavere restgæld men en højre ydelse på det nye lån.

Fordele ved opkonvertering
• Mulighed for senere nedkonvertering
• Reduktion i obligationsrestgælden
• Der lægges loft over restgældens stigning.

Ulemper ved opkonvertering
• Højere husleje
• Omkostninger i forbindelse med konverteringen
• Højere forrentning i lånets løbetid.

Får hver gang der konverteres vil det være omkostninger forbundet hermed og derfor kræver det et lån af en vis størrelse og løbetid, før det kan betale sig.

Nedkonvertering
Nedkonvertering, når renten falder og kurserne stiger. En tommelfinger regel siger at der skal være mindst 2 procent point mellem rentesatsen da du optog lånet og den nye rentesats.

Ved nedkonvertering kan det eksisterende lån indfries til en kurs svarende til den du hjemtog til eller højere.

Det nye lån der optages vil naturligvis ligge lavere rente, når der skal finansieres med obligationer så tæt på kurs 100 som muligt.

Der fås altså en uændret restgæld men en lavere ydelse på det nye lån.

Fordele ved nedkonvertering
• Lavere husleje
• Mulighed for senere opkonvertering.

Ulemper ved nedkonvertering
• Forøgelse af restgæld
• Omkostninger i forbindelse med konverteringen.

For rentetilpasningslånene sker der reelt en løbende, og automatisk, konvertering af lånene.

Afdragsfrihed

Du har i de fleste tilfælde mulighed for at undlade at betale afdrag på dit realkreditlån i op til 10 år, I perioden med afdragsfrihed betaler du kun rente og bidrag på lånet.

Ved fastforrentet lån og obligationslån med variabel rente og renteloft kan der gives en afdragsfrihed periode men perioden kan fastsættes for 1-10 år. Den afdragsfrie perioden starter altid fra første ydelse.

Ved et rentetilpasningslån er det oftest muligt selv at vælge hvornår den afdragsfrie periode skal være. Ved disse typer lån skal du selv varsle dit realkreditinstitut om, hvornår du ønsker en ændring eller en igangsætning af en afdragsfri periode.

Afdrag i den afdragsfrie periode

Fastforrentede lån og obligationslån med variabel rente og renteloft skal være tilbagebetalt inden for låne perioden. Det betyder at du skal betale de afdrag der ikke er blevet betalt i den afdragsfrie periode skal betales i den resterende periode af lånet.

Oftest er det muligt at udskyde afdragene til den sidste ydelse af lånet således, at de skal betales som et engangsbeløb.

Kurssikring

Fastfrysning af kursen

Kurssikring er en fastfrysning af den kurs, dit lån til sin tid bliver udbetalt til/eksisterende lån indfries til.

Du skal aftale hvornår lånet skal udbetales/indfries og til hvilken kurs.

Prisen for en kurssikring er et gebyr samt et fradrag i dagskursen. Og jo længere aftalen skal løbe, des højere fradrag.

Kommentarer (0)